Woningbouw Pavijen I

Bestaande situatie

Onderzoek naar woningbouw op oostelijk deel bedrijventerrein Pavijen

De gemeente heeft samen met de provincie onderzocht of woningbouw op het oostelijke deel van bedrijventerrein Pavijen -het dichtst bij het spoor- mogelijk is.

Bedrijven die een grote milieubelasting hebben mogen namelijk niet dicht bij woningen staan.

Uit het onderzoek blijkt dat door de milieubelasting van een aantal zittende bedrijven hier op dit moment geen woningen gebouwd mogen worden. Om dat toch mogelijk te maken moet eerst het bestemmingsplan worden gewijzigd. Waarschijnlijk gaat dit in de loop van 2022 gebeuren.

Voorbereidingsbesluit

Een voorbereidingsbesluit is een verklaring van de gemeenteraad dat een bestemmingsplan voor een bepaald gebied wordt voorbereid. Een dergelijk besluit kan zorgen voor een verbod op of beperking van bouwactiviteiten en voorkomen dat het gebruik van gronden wordt gewijzigd. Met dit besluit wordt een voorbereiding van het toekomstige plan beschermd.

Op 21 april 2022 besloot de gemeenteraad om het voorbereidingsbesluit opnieuw te nemen. Dit is nu geldig tot 26 april 2023. De raad heeft dit besloten omdat de besluitvorming over de ontwerpstructuurvisie en de gebiedsexploitatie langer duurt. Wat daarin besloten wordt, is de basis voor het bestemmingsplan. Doordat het bestemmingsplan hiermee ook later in procedure gaat, zou dat niet binnen de termijn van het eerste voorbereidingsbesluit vallen. Dus is het voorbereidingsbesluit opnieuw genomen.

Inzage

Bekijk het voorbereidingsbesluit digitaal op de gemeentelijke viewer of op www.ruimtelijkeplannen.nl met het kenmerk NL.IMRO.0216.VBPavijen-0001.

Transitie en transformatieplan

Voordat er op Pavijen I woningen gebouwd kunnen worden moeten bedrijven in dit gebied ruimte maken. Hiervoor is een Transitie en Transformatieplan opgezet. Met alle bedrijven waarvoor verplaatsing gewenst is worden al gesprekken gevoerd. Hierin draagt de gemeente, als dat nodig is, vervangende locaties op Pavijen aan. Op het bedrijventerrein is namelijk nog voldoende ruimte beschikbaar om deze bedrijven een nieuwe plek te geven. Om ook andere bedrijven die willen verhuizen kansen te geven wordt een ‘bedrijvencarrousel’ ontwikkeld waarin met alle bedrijven gekeken wordt wie waar het beste past. Zo kunnen bedrijven die ergens anders op het terrein gevestigd zijn en willen verhuizen ruimte vrijmaken voor een bedrijf wat moet verhuizen uit Pavijen I. Door dit allemaal bij elkaar te brengen ontstaat een carrousel van verhuizingen.

Wilt u meer weten over dit plan of ook meedoen in de carrousel? Stuur dan een mail naar ondernemen@culemborg.nl of contact opnemen met Angela van Aerle via 0646746527

Communicatie en participatie

Voor een groot project als dit zijn communicatie en participatie belangrijk. Voor de directe communicatie met bedrijven zet de gemeente twee contactfunctionarissen in. Deze bereiden het transitie- en transformatieplan voor en hebben hierover persoonlijk contact met de bedrijven in het gebied.

Ook overlegt de gemeente op regelmatige basis met de Kring Culemborgse Bedrijven om via hen in contact te zijn met de ondernemers.

Op regelmatige basis wordt op heel Pavijen een nieuwsbrief uitgebracht. Ondernemers kunnen zich aanmelden voor een digitale versie van deze brief door een mailtje te sturen naar ondernemen@culemborg.nl

Verder is er ook informatie te vinden op deze website.

Na de vaststelling van de Concept Structuurvisie door de gemeenteraad start een participatietraject. Hierin gaan gemeente, eigenaren, ondernemers en betrokkenen met elkaar in gesprek om de (on)mogelijkheden, kansen en wensen met elkaar te bespreken.

Planning

27 augustus 2022	Participatie met de stad over de ontwerp structuurvisie stationsomgeving
Eind 2022	Definitieve structuurvisie stationsomgeving, gebiedsexploitatie en ontwikkelstrategie
December 2022	Collegebesluit ontwerp bestemmingsplan milieucategorieën
December 2022 / Januari 2023	Ontwerpbestemmingsplan milieucategorieën ter inzage over terugbrengen milieucategorieën deel van Pavijen I en participatie
1e kwartaal 2023	Vaststellen bestemmingsplan milieucategorieën

Vragen, antwoorden en meer info

Hieronder staan vragen en antwoorden over de woningopgave, het voorbereidingsbesluit, de Wet voorkeursrecht gemeenten, communicatie en overige vragen.

Meer weten?

Mail naar: Ondernemen@culemborg.nl

Nieuwsbrief ontvangen?

Mail naar Ondernemen@culemborg.nl

Vragen en antwoorden Pavijen - woningopgave

: Uit het regionaal woningbehoefteonderzoek blijkt dat de gemeente een woningbehoefte heeft van ongeveer 2.000 extra woningen tot 2030.
: De geplande aanpassingen rondom het station en de wens om er een regionale ov-hub van te maken, maken dat het gebied nog interessanter wordt om te wonen. Die ontwikkeling heeft er mede toe geleid om mogelijkheden tot wonen op Pavijen te onderzoeken. Maar we beschouwen het als twee aparte ontwikkelingen, die onderling wel afhankelijkheden hebben en elkaar kunnen versterken.
: De Provincie Gelderland heeft voor de gemeente Culemborg een woningbouwopgave vastgesteld van 2.000 woningen. Zij kijkt met de gemeente mee hoe we dat voor elkaar kunnen krijgen en biedt ondersteuning daarbij.
: Dat hangt af van of we overal uiteindelijk wel kunnen ontwikkelen. En met welke dichtheid en de verdeling in woningbouwtypen en -oppervlakten bijvoorbeeld. Tot 2030-2035 denken we dat aantal tussen de 1000 en 1500 kan liggen.

Er is veel behoefte aan betaalbare woningen voor vooral één en twee persoons huishoudens in Culemborg. Appartementen voor deze huishoudens passen goed in dit gebied. Er zal een mix komen van verschillende prijscategorieën. Mogelijk zal er ook een deel stadswoningen komen, of woon-werkcombinaties. Uiteindelijk is het streven om een goede verdeling te maken van huishoudens en woningtypes die passen bij de Woonvisie.
: Het Rijk, Provincie en de gemeenteraad willen niet graag het groene buitengebied hiervoor inzetten, maar zetten er op in om binnen de stadsgrenzen te verdichten. Bovendien beperken de contouren van de Nieuwe Hollandse Waterlinie de nieuwbouwmogelijkheden in het buitengebied.

Het station wordt door ProRail aangepakt, en er liggen kansen in het gebied Spoorzone-West tegen het station aan. Ook moet de Tunnelweg/Ovonde aangepakt worden zoals ook vermeld is in het GVVP (Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan).

Tot slot willen we mensen meer stimuleren om met OV te reizen, omdat we minder parkeerplaatsen willen in de openbare ruimte, maar ook omdat het duurzamer is. We willen niet nog meer snelwegen aanleggen als de grote steden het autoverkeer niet aankunnen. En als je dichtbij het station woont, pak je eerder de trein.
: Voor het aantal woningen dat er nodig is in Culemborg is weinig ruimte. En we willen niet graag onze groene buitengebied volbouwen. Bovendien zou dat betekenen dat we er veel extra autoverkeer bij zouden krijgen, wat we liever niet willen in onze stad. Door te bouwen bij goed openbaar vervoer naast het station, zal dat minder zijn.
: Er is altijd sprake van een minimale voorbereidingstijd voor plannen maken en procedures. Daarnaast hangt het af van hoe snel we (of anderen) ergens kunnen beginnen. We hopen binnen 3 jaar ergens in het gebied een begin te maken. Daarna wordt gefaseerd gebouwd, afhankelijk van vrijkomende locaties en plannen. Dat zal in totaal wel ruim 10 jaar in beslag kunnen nemen.

Of er op het achterste deel van Pavijen I woningbouw komt en wanneer, dat hangt af van de vraag naar woningen. En van de beschikbaarheid van gronden tegen die tijd, mogelijk na 2030-2035.
: Er is behoefte aan een diversiteit van woningen in Culemborg voor een diverse doelgroep, daarbinnen is aandacht voor betaalbare appartementen belangrijk. Uiteindelijk is het streven om een goede verdeling te maken van huishoudens en woningtypes die passen bij de Woonvisie, zodat een gemengde wijk kan ontstaan.
: Ja, daar willen we naar kijken. Om wat meer levendigheid in het gebied te krijgen bijvoorbeeld. Heeft u hiervoor ideeën? Laat het ons weten via ondernemen@culemborg.nl.
: Bewoners op Pavijen kunnen gewoon blijven wonen, als ze dat willen natuurlijk. Uiteraard worden er goede afspraken gemaakt, indien er gebouwd gaat worden. Dit om de hinder te beperken. Dit geldt ook voor de bedrijven die er blijven zitten.
: Bedrijventerrein Pavijen blijft in overgrote mate gewoon beschikbaar voor bedrijvigheid. Zodat er nog steeds aan de behoefte aan bedrijventerrein in Culemborg voldaan kan worden. Het grootste deel van Pavijen behoudt dus de bestemming ‘Bedrijf’.

Het gedeelte waarvoor het voorbereidingsbesluit is genomen, zal (indien haalbaar) waarschijnlijk maar deels een woonbestemming krijgen. Dat is vooral het deel dat het dichtste bij het spoor ligt. Sommige bedrijven of functies hebben een heel kleine milieucontour en kunnen naast woningen voortbestaan. Ook wordt het steeds beter mogelijk te produceren met een lagere milieucontour.

Voor de gebieden die verder van het spoor verwijderd liggen geldt waarschijnlijk dat een transformatie pas over 10, 15 jaar of langer aan de orde is. Tegen die tijd wordt verkend of en hoe bedrijven kunnen worden ingepast.
: Het gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit is genomen, is groter dan het gebied waar woningbouw wordt onderzocht. Dit vanwege de milieucategorieën: afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten moet er een bepaalde afstand liggen tussen een woning en een bedrijf. Voor bedrijven buiten het gebied van het voorbereidingsbesluit geldt dat die op voldoende afstand van eventuele woningen liggen.

Binnen het gebied van het voorbereidingsbesluit moet gekeken worden of de afstand voldoende is tussen eventuele woningen en de gevestigde bedrijven. Hoe we daarmee omgaan, bekijken we nog. Er kan rekening worden gehouden met de locaties voor woningbouw. Er kan een beperking komen voor bedrijven met een bepaalde hogere milieucategorie. Of er wordt gekeken naar mogelijkheden voor verplaatsing. Ook kunnen isolerende maatregelen voor minder overlast zorgen. Dat is maatwerk en wordt de komende tijd verkend.

Vragen en antwoorden Pavijen - voorbereidingsbesluit

: Met een voorbereidingsbesluit maakt de gemeente bekend dat er een bestemmingsplan wordt voorbereid voor een bepaald gebied. In het bestemmingsplan kunnen functiewijzigingen worden voorgesteld van bijvoorbeeld bedrijven naar wonen. Daarnaast worden mogelijkheden beperkt om binnen een bepaald gebied een omgevingsvergunning aan te vragen, die het nieuwe bestemmingsplan onuitvoerbaar of moeilijker te realiseren zou kunnen maken.
: Het voorbereidingsbesluit is genomen voor een deel van het bedrijventerrein Pavijen I en II. Het gebied wordt begrensd door het spoor, de N320, de Anthonie van Diemenstraat en een strook van 100 meter voorbij de Randweg.
: Er kan alleen een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor activiteiten die een eventuele transformatie naar wonen niet in de weg staan. Reguliere kleine investeringen die nodig zijn voor de bedrijfsvoering met een korte terugverdientijd. Of bijvoorbeeld het gebruiken van een gebouw totdat het gesloopt wordt voor een andere functie dan een bedrijf. Grotere investeringen kunnen niet meer worden toegestaan. Als u een investering wilt doen waar een vergunning voor nodig is, ga dan vroegtijdig in overleg met de gemeente.
: De vergunningsaanvragen tot 2 juni 2022 gaan nog mee in de normale procedure en kunnen alsnog gegund worden.
: Nee. Er staat geen bezwaar en beroep tegen open. Wel kan bezwaar gemaakt worden tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning.
: Op dit moment wordt er een visie opgesteld waarin de kansen van het gebied voor de ambities van de gemeente, provincie en ProRail en NS in kaart worden gebracht. Voor de woningbouw onderzoekt de gemeente of er een haalbaar plan is te maken. Deze zal uitgewerkt worden in een bestemmingsplan. Daarna vindt pas een uitwerking van woningbouwplan plaats waarover communicatie met de omgeving zal plaatsvinden.

Binnen 12 maanden na het voorbereidingsbesluit legt de gemeente een ontwerpbestemmingsplan ter inzage (of de opvolger daarvan binnen de omgevingswet).
: Gedurende het voorbereidingsbesluit bekijken we per plan of het van invloed kan zijn op eventuele woningbouw. Is dat het geval, dan verleent de gemeente geen omgevingsvergunning. Maar als duidelijk is dat uw plan geen invloed heeft op eventuele woningbouw, dan zal de gemeente uw aanvraag in behandeling nemen. Dan vindt er een normale toetsing van uw plannen plaats.
: Voorlopig verandert er niets voor u. Er wordt nu vooral gekeken naar de mogelijkheden voor woningbouw. Pas als daarover duidelijkheid is ontstaan, zijn ook gevolgen voor de directe omgeving van de woningbouw inzichtelijk. Daar is nu nog niets bekend over. Het is mogelijk dat er uiteindelijk niets voor u verandert, als blijkt dat woningbouw niet haalbaar is. Of dat er niets verandert omdat de woningbouw op voldoende afstand van uw bedrijf plaatsvindt.

Als er wel effecten op uw bedrijfsvoering zijn, dan wordt dat pas helder na de periode van dit voorbereidingsbesluit.
: Voorlopig verandert er niets voor u. We kijken nu vooral naar de mogelijkheden voor woningbouw. Pas als daarover duidelijkheid is ontstaan, zijn ook gevolgen voor de directe omgeving van de woningbouw inzichtelijk. Daar is nu nog niets bekend over.

Het is mogelijk dat er uiteindelijk niets voor u verandert, als blijkt dat woningbouw niet haalbaar is. Of dat er niets verandert omdat de woningbouw op voldoende afstand van uw pand plaatsvindt. En als er wel effecten op uw pand zijn, dan wordt dat pas helder na de periode van dit voorbereidingsbesluit.

Wilt u gedurende de periode van het voorbereidingsbesluit iets veranderen aan uw pand of komt er een nieuwe huurder die iets wil aanpassen? Dan geldt daarvoor hetzelfde als voor een ondernemer die in het gebied gevestigd is en een (ver)bouwplan heeft.

Bent u van plan om uw pand te verkopen, dan dient u de aspirant koper te informeren over het voorbereidingsbesluit.
: Ja dat mag. Dan moet u er wel rekening mee houden dat er een kans is dat een kostbare verbouwing of iets dergelijks voorlopig niet kan. Hierbij geldt dan hetzelfde als voor een ondernemer die in het gebied gevestigd is en een (ver)bouwplan heeft.
: Van sommige plekken is bekend dat er vervuiling in de grond kan zitten. De precieze vervuiling wordt onderzocht als er een plan ligt waarvoor we een omgevingsplan gaan opstellen. Of als we een omgevingsvergunning verlenen voor het mogelijk maken van woningbouw.

Vragen en antwoorden Pavijen - wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

: De Wvg is een Nederlandse wet die grondeigenaren verplicht bij verkoop de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Het college en de Raad kunnen besluiten gebruik te maken van de Wvg.
: De gemeente wil graag recht hebben van eerste koop voor een aantal percelen, zodat ze zeggenschap krijgt over de ontwikkeling van deze kavels. Ook kan de gemeente dan zelf investeringen doen en de eerste woningen ontwikkelen. De gemeente hoopt dat ontwikkelaars volgen en ook woningbouw gaan realiseren in het gebied, zodat er uiteindelijk een interessant woongebied ontstaat.
: De eigenaren van de percelen waar de Wvg van toepassing op is, zijn hierover geïnformeerd.
: Het voorkeursrecht is door de raad voor 3 jaar van toepassing verklaard. Deze stap is voorlopig de laatste formele stap van de gemeente voor wat betreft het voorkeursrecht.

Vragen en antwoorden Pavijen - overige vragen

: De gemeente zal en kan niet overal bedrijven opkopen. Dat is ook niet nodig. We kijken eerst welke gebieden het meest kansrijk zijn, en kijken daarna of daarvoor een aankoop nodig is. Het kan ook zijn dat bedrijven zelf mee willen werken aan een transformatie of dat andere marktpartijen willen participeren.
: Als u met die gedachte speelt is het raadzaam dit bij de gemeente kenbaar te maken en hierover in gesprek te gaan. Dan kunnen we samen bespreken wat verstandig is en of dat bijvoorbeeld zou passen in de visie die de gemeente opstelt. Het is namelijk niet zo dat de gemeente van plan is om overal in het gebied tegelijk te beginnen. Grote delen komen pas over 10-15 jaar ter sprake. Als er dan nog steeds een grote woningbehoefte is.
: Als we hebben bepaald dat een zeker gebied noodzakelijk is voor de ontwikkeling en aankoop door de gemeente gewenst is, gaan we in gesprek met de eigenaar/eigenaren. Als we niet tot overeenstemming kunnen komen met de eigenaar/eigenaren, zullen we afwegen welke andere wettelijke middelen ingezet kunnen worden om de grond te verwerven.

Als we hebben bepaald dat een zeker gebied noodzakelijk is voor de ontwikkeling, en dat het nodig is dat de gemeente daar een rol in speelt, dan gaan we in gesprek met de eigenaar.
: De vaststelling van een nieuw bestemmingsplan kan tot gevolg hebben dat derden nadeel ondervinden. De wet biedt in deze situatie de mogelijkheid om een vergoeding van schade te claimen bij de gemeente (planschade). Mocht u het gevoel hebben dat u schade ondervindt van een nieuw bestemmingsplan dat betrekking heeft op uw perceel en/of de omgeving van uw perceel dan kunt u bij de gemeente een planschadeverzoek indienen. Dit verzoek kan tot maximaal 5 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan worden ingediend.

Aanvraagformulier tegemoetkoming planschade
: Er is nog geen specifiek budget vrijgemaakt voor iets. We gaan eerst het haalbaarheidsonderzoek doen. Daaruit zal blijken hoe de investeringen en opbrengsten zich tot elkaar verhouden.
: Het verlies van werkgelegenheid bij Gispen is mede aanleiding geweest om deze ruimte te onderzoeken voor woningbouw. Op basis van het actuele ruimtegebruik van ondernemers in het plangebied is getalsmatig de beschikbare ruimte elders op Pavijen voldoende (bestaande uit beschikbare vrije kavels en bestaande leegstand). De daadwerkelijke verhuizingen vergen echter maatwerk en regievoering om de beschikbare ruimte optimaal in te kunnen zetten: dat doen we met de bedrijvencarrousel.
: De bedrijvencarrousel is een plan om bedrijven die plaats maken voor woningbouw te kunnen voorzien van nieuwe ruimte. Die nieuwe ruimte bestaat uit invulling van leegstand, vrije kavels en deels ook uit verplaatsingen elders op Pavijen die extra ruimte opleveren. De bedrijvencarrousel moet ervoor zorgen dat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. Niet de eerste gegadigde krijgt dan een plek, maar de best passende in het totale plan.

Het is zodoende een puzzel die eerst uitgezocht wordt, voordat deze gelegd wordt. Het uitzoekwerk loopt nu. We doen navraag bij de ondernemers van Pavijen naar hun ruimtebehoefte via individuele gesprekken en een online enquête. Hierbij houden we niet alleen rekening met de verplaatsing vanuit Pavijen I, maar ook met de groeivraag van andere bedrijven op Pavijen.

Vragen en antwoorden Pavijen - communicatie

: Nee dat is er nog niet. Na de zomer komt er een plan. Deze leggen we voor aan verschillende betrokkenen. Ondernemers informeren we tot die tijd via e-mail en de website van de gemeente. Ook kunnen ondernemers een persoonlijk gesprek aanvragen.
: Er zijn nog geen concrete woningbouwplannen. Er is wel een visie in de maak, waarvoor we de kansen voor woningbouw onderzoeken. Met de partijen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, is al contact gelegd.
: Ja dat is zeker mogelijk. In een persoonlijk gesprek kunnen we uw specifieke wensen en mogelijkheden doorspreken. We hopen dat we gezamenlijk tot goede oplossingen kunnen komen, waarbij de continuïteit van uw bedrijf wordt gewaarborgd.

Neem contact op via e-mail naar ondernemen@culemborg.nl.